Blog autora
Projekt X - časť odovzdanie
Vo štvrtok, 28 apríla 2016 o 15:27:37
Projekt X – časť odovzdanie
„Projekt, ktorý rozvíril pokrízovú hladinu bratislavského rezidenčného trhu.“ – vyjadrenie o projekte v médiách.
„Dúfam, že postupne sa sami presvedčíte o tom, že vaša voľba bola správna. Sme pripravení poskytnúť vám najvyššiu kvalitu a profesionálny servis. Pevne verím, že po ukončení stavby a odovzdaní bytov do užívania, budete prežívať rovnaké nadšenie z projektu ako dnes.“ – vyjadrenie výkonného riaditeľa a podpredsedu Predstavenstva developera.
„Za projekt ručí renomovaný developer, čo so sebou prináša garanciu kvality a istoty.“ – web stránka projektu.
Možno nič zaujímavé, bežné vyjadrenia asi každého developera pri každom novom projekte pred zahájením stavebných prác na projekte pre prilákanie potencionálnych kupujúcich. Projekt, o ktorom sa na tomto mieste zmieňujem sa nachádza v I.bratislavskom obvode, v starom meste, v TOP lokalite, na skok od dunajskej promenády v blízkosti známeho nákupného centra. Nazvime ho „projekt X“.
Okrem uvedených kritérii spadá do kategórie TOP aj cenou za m2 podlahovej plochy, ktorá je cca o 30% vyššia, ako je bratislavský priemer rezidenčného bývania. To sú všetko všeobecne známe informácie. Ale ako takýto projekt skutočne vyzerá po dokončení, čo zo sľubov developera je splnené a čo nie? Je to samozrejme pre každého individuálne. Každý má inú hranicu vnímania kvality, estetického cítenia, nárokov a pod.
Mal som tú česť zúčastniť sa odovzdávacieho konania bytov v „projekte X“ – konkrétne dvoch 1-izbových a jedného dvojizbového. Jedná sa teda o relatívne malé výmery, laik si možno položí otázku, či na takýchto malých výmerách sa dá vôbec nájsť nejaká vada, chyba alebo nedorobok, ak áno, či je to vada jedna, tri, desať, alebo snáď viac?
V projektoch zaradených do TOP, do ktorých patrí aj „ projekt X“, by vád, chýb alebo nedorobkov malo byť minimum. Aj vzhľadom k tomu, že developer , ktorý prináša „garanciu kvality a istoty“ na „projekte X“ , mal kvôli uvedenému najatú externú firmu, ktorá vykonávala technický dozor na kontrolu kvality prevedených prác. Desiatkami kontrolných pracovníkov – minimálne so šiestimi som osobne jednal pri odstraňovaní vád pri preberacom konaní.
Pre bežného laického klienta znamená prevzatie stavby alebo bytu jeho obhliadku a prevzatie kľúčov od bytu a návodov na obsluhu technologických zariadení a podpísanie preberacieho protokolu, pretože „veď developer sľúbil garanciu kvality a istoty“. Až v priebehu zariaďovania alebo užívania bytu klient postupne zisťuje, že nefunguje to či ono, alebo to či ono nie je „rovné“ ako by malo byť.
Lepší prístup k prevzatiu bytu znamená toto všetko odhaliť a zdokumentovať pri samotnom preberaní. Vyžaduje to však nejakú námahu s najatím si stavebného odborníka a zaplatiť mu nejakú desatinu alebo stotinu percenta z kúpnej ceny kupovanej nehnuteľnosti. Z vlastných skúseností môžem povedať, že odhalením chýb pri odovzdaní kupovanej nehnuteľnosti ušetrí stavebný odborník kupujúcemu rádovo jednotky až desiatky percent z kúpnej ceny(asi ťažko porovnateľné s desatinami alebo stotinami percentami kúpnej ceny zaplatenej za odbornú prehliadku nehnuteľnosti). Pretože výstup z odbornej obhliadky vo forme písomného protokolu slúži ako silný vyjednávací argument s predávajúcim/developerom o zľave z ceny alebo k bezplatnému odstráneniu zistených vád predávajúcim. V horšom prípade výstraha stavebného odborníka, aby kupujúci-laik dal ruky preč od projektu, v ktorom je množstvo závažných vád, pretože doživotnú traumu pri kúpe nehnuteľnosti so skrytými vadami ťažko finančne vyčísliť.
Ale vráťme sa „k projektu X“. Uvediem neúplný zoznam vád, chýb, nedorobkov, ktoré som našiel pri preberacom konaní, pričom fotografie jednotlivých vád s krátkym popisom uvádzam v rubrike „Zaostrujeme na detaily“ v dolnej časti web stránky .
Zoznam vád, chýb nedorobkov na „projekte X“ :
Byt č.1 – 1-izbový
- kanalizačný zápach v celom byte – dôvod – dlhodobo otvorené vývody kanalizácie k zariaďovacím predmetom (bez zátok), zistené osobnou prehliadkou bytu 3 týždne pred odovzdaním, odpoveď technického dozora developera – zátky boli ukradnuté robotníkmi
- maliarske nedorobky
- parketové soklové lišty – iný(rozdielny) dekor ako samotné parkety
- poškodený vnútorný PVC parapet okna
- po odkrytí mriežky podlahového konvektora vykurovania sa v ňom nachádzal stavebný odpad, kusy olamovacieho noža, cigaretové nedopalky...
- detail stropných odskokov (rímsy) pozdĺž vonkajšej fasády – vzniklo ako riešenie v procese stavby
- neukončené otvorené bočné hliníkovo-gumové profily balkónového zábradlia – zlý technický detail, zamŕzanie vody v profile, ostré nebezpečné hrany hliníkovej časti profilu
- chýbajúca zásuvka v zmysle projektu
- nakrivo osadené el.vypínače a zásuvky
- nakrivo osadená vetracia mriežka, maliarske nedorobky - stekance, nevybrúsená sádra
- maliarske nedorobky - chyby maľby, nevybrúsená sádra
- odstávajúce tesnenie okna od profilu, znečistenie tesnenia
- chýbajúce silikónové tesnenie mezi stenou a WC závesnou misou
- kompozitná podlaha na balkóne silne znečistená maltou
- provizórna krytka revízneho otvoru klimatizácie – nutné vymeniť za inštalačné dvierka
- nenadstavené kovania okien a balk. dverí – sťažené násilné otváranie
- väčšina rohov vykazovala odchýlky pravého uhla – na 30 cm rozdiel 5mm, na 2 metroch rozdiel 3 cm(problém hlavne pri rohovej kuchynskej linke)- technický dozor mi oznámil, že „to je v norme“, keď som sa opýtal, v akejže to norme, nevedel odpovedať a vyzval ma, aby som mu ja uviedol normu, podľa ktorej to nie je v poriadku
- béžové zásuvky a vypínače na bielych stenách – t.j. v celom „projekte X“ – keď som sa spýtal zástupcu developera prečo, bolo mi povedané, že vo vzorovom byte bola béžová tapeta a preto tam boli osadené zásuvky a vypínače béžové a pri objednávaní vypínačov a zásuviek do celého „projektu X“ sa nad tým zrejme kompenentní nezamysleli a objednali všetko béžové, napriek tomu, že v štandarde boli všetky steny biele, keď na chybu prišli, bolo už všetko záväzne objednané - estetické faux pas
Byt č.2 – 1-izbový
- nedodržaná bezpečná vzdialenosť v zmysle normy medzi umývadlom a zásuvkou v kúpeľni – na byt bola vydaná revízna správa elektro, aj keď by na základe uvedeného nemala byť
- nedajú sa otvoriť dvere do sprchovacieho kúta
- nakrivo osadená sprchová batéria
- odtrhnuté konzoly doskového vykurovacieho telesa
- poškodená laminátová podlaha
- detail stropných odskokov (rímsy) pozdĺž vonkajšej fasády – vzniklo ako riešenie v procese stavby
- neukončené otvorené bočné hliníkovo-gumové profily balkónového zábradlia – zlý technický detail, zamŕzanie vody v profile, ostré nebezpečné hrany hliníkovej časti profilu
- po odkrytí mriežky podlahového konvektora vykurovania sa v ňom nachádzal stavebný odpad, kusy olamovacieho noža, cigaretové nedopalky...
- z bočného pohľadu medzera medzi vnútorným parapetom a stenou
- chýbajúce silikónové tesnenie mezi stenou a WC závesnou misou
- zhluky 5-10 nastreľovacích klincov na jednom mieste na parketových lištách – ako dôvod mi technický dozor vysvetlil, že to je preto, aby sa lišta dobre „pritiahla“ k stene – nebolo by lepšie, keby bola stena rovná a nebolo nutné nič „priťahovať“ ?
- väčšina rohov vykazovala odchýlky pravého uhla – na 30 cm rozdiel 5mm, na 2 metroch rozdiel 3 cm(problém hlavne pri rohovej kuchynskej linke)
- provizórna krytka revízneho otvoru klimatizácie – nutné vymeniť za inštalačné dvierka
- kompozitná podlaha na balkóne silne znečistená maltou
- nenadstavené kovania okien a balk.dverí
- nakrivo osadené el.vypínače a zásuvky
- poškodená farba na oceľovej zárubni vstupných dverí
- béžové zásuvky a vypínače na bielych stenách – t.j. v celom „projekte X“ - estetické faux pax
Byt č.3 – 2-izbový
- odchýlka rohu steny od zvislice – 6-8mm na 2m
- nedokončené detaily špár medzi stenovým ostením a vstupnými dverami
- obmurovka vane nelícuje s hranou vane – rozdiel 5mm
- nelícujú špáry s keramickou dlažbou v kúpeľni
- protispád v odtokovom kanalizačnom potrubí od zápachovej uzávierky(sifónu) umývadla
- medzera medzi parketovou lištou a presklenou stenou z dôvodu vystupujúcich spojovacích častí
- spodná zasklievacia hliníková lišta balk.dverí poškodená
- nakrivo osadené el.vypínače a zásuvky
- chýbajúce silikónové tesnenie mezi stenou a WC závesnou misou
- trčiace nastreľovacie klince parketových líšt
- nenadstavené kovania okien a balk.dverí
- zdeformované tesnenie okna
- neukončené otvorené bočné hliníkovo-gumové profily balkónového zábradlia – zlý technický detail, zamŕzanie vody v profile, ostré nebezpečné hrany hliníkovej časti profilu
- kompozitná podlaha na balkóne pri pohybe vŕzga
- detail stropných odskokov (rímsy) pozdĺž vonkajšej fasády – vzniklo ako riešenie v procese stavby
- provizórna krytka revízneho otvoru klimatizácie – vymeniť za inštalačné dvierka
- vnútorné okenné PVC parapety v spáde – v interiéri nie je potrebné, pracovník, s ktorým som to riešil mi povedal, že norma o tom nič nehovorí, preto je to na ňom či ich osadí rovno alebo do spádu– argument beriem vrámci humoru a satiry
- miestnosť – spálňa je oproti projektovej dokumentácii menšia o 5 cm v každom smere
- nika v obývačke menšia oproti projektovej dokumentácii menšia o 5,5 cm
- prasknutá špára v obklade v kúpeľni
- kompozitná podlaha na balkóne silne znečistená maltou
- väčšina rohov vykazovala odchýlky pravého uhla – na 30 cm rozdiel 5mm, na 2 metroch rozdiel 3 cm(problém hlavne pri rohovej kuchynskej linke)
- béžové zásuvky a vypínače na bielych stenách – t.j. v celom „projekte X“ - estetické faux pax
Na základe uvedeného môžem skonštatovať, že až na pár výnimiek (vážne konštrukčné vady - napr.odchylky od pravých uhlov viacerých rohov) uvedené vady zaraďujem do vád s nízkou alebo strednou dôležitosťou a charakterom, väčšinou sú to vady odstrániteľné, jedná sa o vady, ktoré laik-kupujúci zistí len pri zvýšenej pozornosti alebo upozornením na danú vadu , na viacero vád by prišiel možno až časom pri užívaní.
Ale práve tu je ten háčik, že dobrí od najlepších sa rozlišujú iba a len v detailoch, a od tohto TOP projektu od TOP developera v TOP lokalite za TOP ceny som očakával určite viac TOP kvality. Treba si však uvedomiť, že stavbu nerealizovali TOP robotníci, TOP živnostníci a TOP firmy čo sa kvality týka, ale že projekt realizovali úplne bežní robotníci, živnostníci a firmy, tí istí, ktorí sú zvyknutí na priemernú až podpriemernú kvalitu realizujúci hlavne stavby nižšieho štandardu ako uvedený projekt. Ako najdôležitejší článok realizácie v požadovanej nadštandardnej kvalite považujem okrem samotných realizačných firiem najmä technický dozor investora/developera, aby ich svojou sústavnou kontrolou prác vyslovene „dokopal“ k požadovanej alebo deklarovanej kvalite.
V našom prípade v „projekte X“ , by som ja osobne nasadil osobu/y technického dozora-supervízora, ktorý by každý priestor/byt podrobne skontroloval ešte pred odovzdaním kupujúcemu(vykonal supervíziu bytu) približne v uvedenom rozsahu zoznamu zistených vád ako je vyššie uvedené, zabezpečil by, aby takéto vady boli „na počkanie“ odstránené, a až potom ich odovzdal kupujúcemu a nečakal by na to, kto sa ozve pri prevzatí bytu a nespoliehal sa na to, že väčšina kupujúcich len preberie kľúče od bytu, a kto sa ozve s vadami, tak toho následne poriešime. Pretože to je hazardovanie s dobrým menom, reputáciou, serióznosťou.
Samého ma bude zaujímať, ako sa tento projekt v budúcnosti ujme, a je možné, že v budúcnosti sa zameriam okrem „Projektu X – časť odovzdanie“ , kde som sa venoval samotným bytom, aj kvalitou realizácie spoločných priestorov, samotnej prevádzky budovy alebo napr. poskytovaných služieb v ňom.
- koniec blogu -
