Plochy a ich nesprávna interpretácia – zámer alebo neznalosť ?

V utorok, 01 decembra 2015 o 09:10:37

Pomerne veľmi často sa klient-potencionálny kupujúci stretáva v inzercii realitných kancelárii so zavádzajúcimi údajmi o plochách jednotlivých nehnuteľností. Bavíme sa tu o názvoch ako úžitková plocha, obytná plocha, zastavaná plocha, obostavaný priestor a pod. Veľakrát pri tom istom byte alebo dome má údaje o plochách každá realitná kancelária úplne rôzne. Je na zamyslenie, či to daná realitka a jej makléri robia zámerne alebo z neznalosti. Podľa mojich skúseností aj zámerne, ale väčšinou z neznalosti.

Zámerne  preto, lebo pri uvedení väčšej plochy je podľa nich nehnuteľnosť predajnešia, pretože cena za m2 je tým pádom nižšia a klient má pocit, že kupuje väčší dom alebo byt za lepšiu cenu. O to viac je potencionálny kupujúci prekvapený, že skutočnosť je iná. Klasická „finta“ realitiek je to, že do úžitkovej plochy(neskôr vysvetlím, čo to znamená) zaráta aj plochu terás, balkónov, loggií, pivničných kobiek, garáže a pod., čo je nesprávne.

Z neznalosti realitiek a ich maklérov preto, lebo jednoducho nemajú ani páru o tom, čo je to úžitková plocha, obytná plocha, príslušenstvo, pomocné priestory, technické priestory, zastavaná  plocha, obostavaný priestor, spevnené a nespevnené plochy a pod., a hlavne spôsob ich výpočtu. Samozrejme kupujúci-laik to vedieť nemusí, ale maklér by mu to mal odrecitovať odpredu aj odzadu. Skutočnosť je však iná a preto klient realitky získava od makléra zavádzajúce informácie. Často skutočné pravdivé informácie ohľadom plochy kupovanej nehnuteľnosti zistí až pred podpisom Kúpnej zmluvy, samozrejme vypracovanie ktorej predchádzalo už zloženie finančnej zálohy-zábezpeky.

 

Dá sa takejto situácii vyhnúť ? Našťastie áno, dá. Konkrétne neveriť údajom realitky a makléra, ale danú vec si overiť , preveriť ,prípadne  naštudovať. Ako ? Tu sú konkrétne odporúčania :

 

- najideálnejší spôsob je najať si pri kúpe nehnuteľnosti odborníka z oblasti stavebníctva(nie realít), ktorý vie ako postupovať pri výpočte konkrétnych plôch

- samostatne si naštudovať, čo jednotlivé názvy plôch znamenajú a oboznámiť sa s ich výpočtom

- skontrolovať a porovnať údaje o plochách v liste vlastníctva alebo geometrickom pláne nehnuteľnosti a údajmi od realitky

- pri obhliadke nehnuteľnosti si fyzicky premerať každú miestnosť – metrom, pásmom, laserovým zameriavačom a nemať pri tom zlý pocit, že maklér alebo predávajúci sa na Vás budú pozerať ako na exota

- v prípade rozdielnych zistení oproti deklarovaným plochám konfrontovať so zisteniami makléra alebo predávajúceho a použiť toto ako relevantný argument pre zjednanie zľavy z ceny alebo ukončiť spoluprácu s realitkou alebo predávajúcim pre uvedenie klamlivých zavádzajúcich údajov o nehnuteľnosti

- prekontrolovať údaje o plochách kupovanej nehnuteľnosti ešte pred zložením zálohy v Zmluve o zložení zálohy a následne v Kúpnej zmluve 

 

Základné pojmy spojené s uvádzaním názvov a významov jednotlivých plôch pri rodinných domoch a bytoch :

 

 Byt alebo rodinný dom sa skladá z :

- obytných miestností

- z príslušenstva

 

Plocha obytných miestností tvorí obytnú plochu(m2).

 

Súčet plochy obytných miestností a príslušenstva tvorí úžitkovú plochu(m2). Do tejto plochy sa nezahrňujú plochy vonkajších a vnútorných stien a priečok, terás, loggií, balkónov, pivničných kobiek, garáži .

 

Obytná miestnosť (m2) je miestnosť, ktorá svojim stavebno-technickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie.

Medzi obytné miestnosti spravidla patria : obývacia izba, jedáleň, pracovňa, hosťovská izba, spálňa, detská izba, obytná hala, obytná kuchyňa(kuchyňa s viac ako 12 m2 plochy).

 

Obytná miestnosť (m2)musí spĺňať nasledovné kritéria :

- min. podlahová plocha je 8 m2, ak tvorí byt jediná obytná miestnosť, musí mať min. podlahovú plochu 16 m2

- má priame denné osvetlenie. Priame denné osvetlenie musia mať všetky obytné miestnosti, vrátane kuchyne s min. podlahovou plochou 12 m2

- má priame alebo dostatočne účinné nepriame vetranie

- má priame alebo dostatočne účinné nepriame vykurovanie

- má dostatočnú tepelnú a zvukovú izoláciu obklopujúcich konštrukcií

- svetlá výška obytných miestností musí byť min. 2600 mm

- svetlá výška obytných miestností v podkroví, ktoré sú súčasťou bytu v nižšom podlaží, musí byť min. 2300 mm min. nad polovicou svojej plochy

- svetlá výška v novovybudovaných podkrovných priestoroch musí byť min. 2600 mm v časti 50% úžitkovej plochy

 

Príslušenstvo (m2)zahŕňa nasledovné priestory :

- vstupné priestory – zádverie, predsieň, chodba, hala

- priestory na prípravu stravy – kuchyňa, kuchynský kút

- priestory na uskladnenie potravín – komora

- priestory na osobnú hygienu – kúpeľňa, sprcha, sauna

- priestor na umiestnenie záchodovej misy

- odkladacie priestory – šatník, sklad

 

Zastavaná plocha (m2)– je zastavaná plocha pôdorysu 1. nadzemného podlažia, t.j. plocha objektu v kontakte s terénom. Do zastavanej plochy sa nepočíta plocha nadzemných prečnievajúcich konštrukcií ako je presah strechy, vysunuté časti balkónov, loggií, prístreškov, markíz a pod.

 

Obostavaný priestor (m3) – je objem objektu, ktorý je vymedzený vonkajšími plochami v priestore – t.j. objem základov, podzemných podlaží(suterénu), nadzemných podlaží a zastrešenia.

 

- koniec BLOGU -